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法拍屋Ｑ＆Ａ |
| 房東：潔拉 發表時間：2012-11-03 |
法拍屋Ｑ＆Ａ 一、何謂法拍屋？ Ａ、法拍屋即各地方法院依強制執行法，執行拍賣債務人所有不動產之簡稱。（也有拍賣動產的），債權人又依身份、執行名義之不同而有優先債權及普通債權之分優先債權者一般除非經六次拍賣，甚加一次特別拍賣，仍未順利拍定，鮮少有中途撤回者，而普通債權者，則常發生拍賣無實益而撤銷拍賣之情事。 二、法拍屋安全？ Ａ、經由各地方法院依法拍賣拍定之不動產，其在核發權利移轉證明書之同時，亦函文該不動產轄管地政事務所，逕為塗消抵押權登記，也就是說從法院標得之不動產是一完全無負債清清白白的房子，絕非一般市面上買賣的房子，須顧慮抵押權承接或塗消的問題，若遇上刁難的賣主，銀行或債權人，則買屋的喜事則可能變成頭痛的事。所以說買法拍屋絕對比一般市面房屋買賣安全，產權更清楚。 三、法拍屋是如何標購？ Ａ、法拍屋投標的流程，一般經由物伴篩選，決定投標物，於投標日當日下午3：30前將投標書投入法院投標室之標箱內，即完成投標程序。一般而言投標書中應包括：保證金支票、投標書、投標資格證明及委任狀等。其中投標書之製作最好由有經驗者執筆為佳，以免訛誤造成不可彌補的錯誤。 四、法拍屋如何過戶？ Ａ、法拍屋經公開標購拍定後，得標人於法定期限（拍定日起算７日內）繳足投標金額後，法院一般在一週內會核發不動產權利移轉證明書給得標人，得標人得憑該證明書至稅捐處及地政事務所單獨申請產權登記，不需再會同原屋主辦理。一般從取得權利移轉證明書至過戶完成約需７?１４個工作天。（投標→過戶完成需約一個月）。 五、欲標購法拍屋【資金不足】怎麼辦？ Ａ、很多想標法拍屋的人，都有這樣的問題，所以本事務所邀約了多位實力金主，本著服務大眾利益共享的原則，對每一投標標的物得標提供70%之投標金，俟標購物產權登記完成後，標購者再從銀行或其他金融機構貸款來償還。所以每一投標者只需準備30%之投標金，即可到地方法院標購自己喜歡的物件。 六、如何點交？ Ａ、法院公告有點交之標購物，從取得權利後即得申請法院辦理點交。惟點交的時程約一個半月才能完成，故如為無人無物之空屋，建議得會同有關人員逕為管收較佳。 七、不點交如何處理？ Ａ、法拍屋不點交之情形，依其原因分為： ?無權佔用：拍定人於取得權利後，需另依民法之侵權行為提起訴訟，要求 佔用人遷讓，必要時得另提起損害賠償之請求，以縮短佔用排除之時間。 ?租 約：依民法『買賣不破租賃』之原則，如拍標標的有人承租，則拍定人需依原租約條件，將房屋出租給原承租人，俟租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依新的強制執行法（民國８７年３月修訂）一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約，法院得辦理點交。 ?借用、抵債使用：其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同，仍屬民法侵權行為之排除。 ?優先購買權：依民法：共有物之共有人出賣其所有之部份時，他共有人有權依同條件優先承購之，而法院拍賣亦屬買賣行為之一種，故亦受其規範，亦既拍賣物之共有人如有人表意願依同價位承購拍賣物，則原拍定人需將該權利讓與，取回投標金。惟實例中，房屋鮮少有此狀況，而透天房屋土地共有之情形，大多亦僅指巷道部份，故此部份之優先購買權可當做不存在，因為很少人願花錢買巷道給大家通行。 八、有人圍標嗎？如有怎麼辦？ Ａ、依現行之強制執行法，要在法院投標室圍標在技術上而言，已微乎其微，一般的圍標頂多是一些俗稱海蟑螂之徒在投標標的所在佔住，以惡劣之手法造成投標者考慮佔用排除之困難而裹足不前，但如有相當利益，則不妨就其佔用關係，評估是否進場競標。 九、想參觀投標標的之內部，怎麼處理？ Ａ、依強制執行法之精神，拍賣標的拍賣程序終結前，其使用權仍屬原所有權人，故除非原所有人同意，否則欲投標者仍不得隨意進人。實務上，以投標價與市價相衡其差額就算該屋內觀需全新裝修亦甚划算，一般著眼點即外觀，環境有合意，就是好標的，內部有合意的裝潢是多賺的，沒有則是沒多賺罷了。 十、標購的標的想跟銀行借高一點金額時，怎麼辦？ Ａ、依現行銀行針對法拍屋，其貸款額度均訂在拍定價之７成，部份可能較低，也有達到８成的，如想再高則須就個案加以討論。﹝不要對客戶承諾可貸款之額度，如客戶仍執著於貸款額度，則將此問題推給代書，說：貸款是由公司代書在辦，詳細情形請代書跟您說明。﹞ 十一、台支支票怎麼開立？ Ａ、請您至往來之銀行或攜現金至任何銀行櫃檯，請行員幫您開立。（一般需１５?３Ｏ分鐘左右）依法院投標之規定，５萬元以上之押標金，均須以台灣銀行支票型式置於投標書中，（因為投標書封套，只跟明信片差不多大，太多現金會裝不進去。） |
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